Refinanciamientos

(Segunda de tres partes)

Martha Argelia Martínez

La disponibilidad de crédito afecta la vivienda a través de tres mecanismos: los créditos para la adquisición del primer hogar, los refinanciamientos, y los préstamos que tienen el propósito de mejorar la propiedad.  Si la extensión de un primer préstamo determina la capacidad de las familias para pasar de alquilar u otro tipo de arreglos para tener una casa, hasta ser propietario de su propia casa, dado el estado de la economía, los refinanciamientos son la clave para ofrecer a los propietarios la posibilidad de retener sus hogares. 

Esta relación es particularmente cierta para los propietarios que recibieron préstamos subprime y préstamos hipotecarios de tasas de interés variable (ARMs por sus siglas en inglés).  La proliferación de estos tipos de préstamos constituye la razón principal de por qué los costos de cierre han incrementado en todo el país.  

Los préstamos hipotecarios subprime son préstamos que se ofrecen por arriba de las tasas del mercado, en teoría para compensar por el riesgo que se agrega al otorgar un préstamo a alguien con un historial de crédito inferior.  Debido a políticas que permitieron que algunas familias dedicaran un alto porcentaje de su ingreso mensual al pago de las deudas, muchos préstamos hipotecarios subprime terminaron siendo abrumadores económicamente para estas familias.  En ese sentido, la falta de capacidad de pago es el problema principal de los préstamos hipotecarios ajustables.

Los préstamos con tasa de interés variable ofrecen una tasa de interés promocional por debajo de los niveles del mercado, lo cual después de un periodo de normalmente de seis meses a un año se ajusta al mercado o por arriba de los niveles del mercado. 

Al momento de decidir otorgar un préstamo con tasa de interés variable, muchos bancos solo consideran el impacto de las tasas de interés iniciales de las finanzas familiares y no la capacidad de la familia de pagar las tasas más caras que los préstamos requerirán en el futuro cercano.  Por esta razón, muchos préstamos que  fueron originalmente sostenibles devinieron en insostenibles muy rápido.  Más aun, investigaciones de grupos pro-consumidores indican que tanto los latinos como los afroamericanos eran más propensos a adquirir préstamos hipotecarios subprime y préstamos con tasa de interés variable (ARMs) que sus contrapartes blancos con igual historial crediticio y niveles de ingreso.  El Centro de Préstamo Responsable (Center of Responsible Lending) calcula que de todos los préstamos otorgados en el 2005, al menos el 20 por ciento terminará ejecutándose en cinco años debido a que los prestatarios están o estarán incapacitados de continuar pagando préstamos caros, o de ajustarse a pagos mayores.  El centro determinó que tanto los latinos como los afroamericanos eran más propensos a avalarse de intermediarios que reciben una comisión por cada préstamo exitoso que ayuden a procesar, y no tienen interés en asegurarse que las familias puedan mantener estos préstamos a largo plazo.  Estos intermediarios presionan a las minorías a obtener estos préstamos hipotecarios subprime y con tasa de interés variable (ARMs).

La proliferación de préstamos riesgosos y caros significa que 110 mil latinos han recurrido o recurrirán a la ejecución hipotecaria entre 2005 y 2010 (Center of Responsible Lending 2007).  El refinanciamiento de préstamos existentes podría ser el factor más importante en el mercado actual de vivienda.  Si una familia tiene problemas para cumplir con los pagos mensuales, una opción es modificar su préstamo hipotecario para aumentar el número de años necesarios para pagarlo, y/o reducir la tasa de interés de su préstamo. Ambas opciones se traducen en pagos mensuales más bajos. Como indica la Figura 7, los refinanciamientos son el tipo de préstamo más común, llegando a ser alrededor del 58 por ciento de todos los préstamos en el 2007.

Los latinos siguen un patrón similar al de la población en general; en el 2007, el 61 por ciento de los 120 mil préstamos que fueron solicitados por familias latinas, fueron refinanciamientos. Como se observa en la Figura 7, entre 2006 y 2007 el número total de solicitudes de préstamos descendieron alrededor de un 16 por ciento.  Sin embargo, las solicitudes de compra de casas presentaron un mucho más dramático 33 por ciento de descenso, mientras los refinanciamientos descendieron solo un 4 por ciento. (Los préstamos para remodelación, o sea, para mejorar o añadir valor a la casa, permanecieron relativamente estables). Hasta la mínima reducción en solicitudes de refinanciamiento representa una figura preocupante, ya que fue precisamente en el 2007 cuando la tasa de faltas en pagos a los préstamos hipotecarios en el Condado de Cook se incrementó en un 38 por ciento, una indicación clara de que las personas estaban teniendo problemas para realizar sus pagos pero que tampoco estaban tomando las medidas de lugar para asegurar que pudieran sostener sus préstamos hipotecarios en un futuro cercano.

La falta de pago y otros procedimientos ejecutorios serán examinados en la próxima sección de este informe.  Los refinanciamientos presentaron un nivel más alto de rechazo que los préstamos hipotecarios para vivienda.

Esta tendencia es constante en todos los grupos raciales y étnicos, aunque algunas cifras varían. Como indica la Figura 8, la diferencia de porcentajes entre los rechazos para refinanciamiento y los préstamos hipotecarios regulares es similar para los latinos y los blancos, pero los niveles actuales de rechazo son más altos para los latinos en ambos casos. Los latinos tenían el 32 por ciento de las solicitudes de refinanciamiento negadas, mientras el 24 por ciento de los préstamos para compra de casa fueron rechazados por la institución financiera. 

La información en la Figura 8 indica que para todos los grupos raciales y étnicos es más fácil obtener un préstamo para comprar la primera casa que refinanciar el préstamo hipotecario de una casa de la que ya son propietarios.

Desde el punto de vista de política social, proveer mecanismos para las familias para retener sus hogares es tan importante como proveerles de las oportunidades para comprar la propiedad en primera instancia. No tiene sentido para una familia gastar sus recursos en depósitos iniciales y gastos de cierre si de todas formas podrían perder la propiedad en tiempos de recesión económica.

(continuará)

Martha Argelia Martínez es profesora auxiliar de Sociología en DePaul University y Fellow del Instituto de Estudios Latinos de la Universidad de Notre Dame. Recibió su doctorado en Sociología en 2005 por Duke University.